沙井PK光明，你站谁？“沙井和光明，谁才是未来5-10年的潜力股？”

(资料图)

“沙井和光明，买哪里价值回报率更高？”

到底谁才是下一个10年深圳楼市最优潜力股？我们将围绕两者的区位规划、产业、交通、配套等维度，进行详细解读。

规划

区位相近、背景都够硬

首先，光明和沙井行政级别不同。光明是和南山、宝安同一行政级别的深圳市行政区，而沙井则是宝安区下辖的一个街道。从行政能级上看，沙井显然要弱于光明。

从地理位置上看，光明位于深圳西北部，东至观澜、西接松岗，南边是石岩和龙华，北边与东莞黄江镇接壤。而沙井位于宝安西北部，东邻光明、西濒珠江口、南靠福永、北接东莞滨海新区，还有约2/5的面积被划入了大前海。

▲此图里的沙井含新桥

产业

科创高地VS智造中心

沙井是传统的工业重镇，西部智造中心，未来依托的是空港新城核心腹地，发展临空经济、会展经济、海洋经济以及旅游业，这些产业并不高端。

而相比之下，光明走的是高大上的科技路线，光明自北往南，中大、科学城、云谷等大片储备地全是文教、科研用地，几乎都是围绕前沿科技和产业转化，光明未来的目标是要打造大湾区科技创新高地，以科技之名支撑深圳未来增长极。

交通

沙井比光明更“快人一步”

光明已开通有地铁6号线及其支线，串联了宝安、龙华、福田、罗湖多区，但却唯独不能直达南山，因此目前从光明坐地铁到南山需要换乘，耗时约1小时20分钟。

光明还规划有13号线二期（北延线）、18号线、26号线和29号线，以及1个高铁站。

号称“深圳最值钱”线路的13号线，将光明与南山科技园、深圳湾、留仙洞等科创高地直接串联。待13号线二期开通后，未来从光明凤凰城到达南山科技园仅需40多分钟。据悉，13号线二期将于2025年6月建设完成。

沙井现有地铁11号线、12号线，片区还规划有地铁18号线、20号线、穗莞深城际线，其中20号线一期已开通运营（会展城至机场北段）。

11号线是深圳首条快线，这条线对于沙井来说意义非凡，直接带动了以沙井为首的宝安北部的崛起。11号线开通后，从沙井到前海仅需35分钟，到科技园也只用40多分钟。而去年开通的12号线，更是“西部换乘之王”，串联了会展中心、机场、宝中、南山中心这些西部大热区域。

综上对比，沙井的交通方式更为丰富，现阶段的地铁网络也比光明更具优势，去往南山更快，但是等2025年13号线全线开通后，光明的交通也将迎来质的飞跃，届时或可与沙井一战！

配套

一张白纸好作画VS密布的城中村

光明更有深圳北部的“绿色心脏”之美誉，片区绿地覆盖率高达53%。截至2021年底，光明区公园总数达279个，人均公园绿地16.85㎡。（来源：深圳光明）

而沙井建成率高达72%，空地较少，现有绿化休闲公园32座，其中市政公园2个（沙井公园、大王山公园）。值得关注的是，沙井规划有建面约163万㎡的海上田园城，这是西部唯一一家国家4A级综合性景区。

教育

超级名校VS名校绝缘地

截至2021年5月，光明共有学校49所，其中较为优质的学校有深圳实验学校光明部、光明区外国语学校、华夏中学等，整体上缺乏名校。但是光明一直在大力引进优质教育资源，重磅引进了深圳小学光明曙光学校（建设中）、深圳中学光明科学城学校（建设中）。

相比之下，沙井的教育资源更显得捉襟见肘，片区现有公办学校+民办学校共16所，较为优质的本土学校有荣根学校、壆岗小学，但是没有一个名校。

总体来看，光明的教育资源优于沙井。

供应

光明天量供应，卷起来了

从片区规划、交通、配套等可以看出来，光明和沙井都大有可为，而且两个片区的新房价格也比较相近，大多在4.5万-5.5万/㎡之间，但是供应量上却对比悬殊。

沙井建筑密集，但大部分都是厂房和小产权房，商品房数量极为有限；而光明有大片空地，可供开发建设，近年来新房供应量爆发。

短期选沙井，长远看光明

综合分析来看，沙井和光明各有优劣势。

沙井目前交通更便捷，能更好承接南山、福田外溢的购买力，生活氛围浓厚。但因为是老旧城区，农民房、厂房扎堆，旧改推进难度和阻力都比较大，城市更新需要很长时间。要想概念全面落地，短期内比较困难。

光明有大片空地、规划建设速度更快，城区面貌较新。虽然暂时交通不便，生活氛围不够浓厚，但是等2025年13号线全线通车后，光明到南山的通勤时间大大缩短，届时可与沙井一战。

光明虽是后起之秀，但是在产业推进、规划配套的落地上会比沙井更高效，未来区域价值或高于沙井。

如果是短期内居住，考虑到通勤时间、生活配套和限价红利等问题，可以选择沙井；如果想未来住得更舒服，并且想要更高的收益，建议打新光明并长持，等光明的交通、生活配套等跟上来，或将迎来新一轮爆发。

最后，附上光明和沙井待入市新盘分布图，供大家参考：